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美国房地产经纪人为何受人尊重

所属分类: 独家报道 ??2016-12-02 11:03:50??编辑:huang??浏览次数 3709 次

近期,针对泄露客户信息、挂牌虚假房源等乱象,杭州住房保障和房产管理局联手公安、工商等部门,开展了杭州“史上最严”的房产中介整治行动,集中查处了一批违法违规的中介机构,同时运用大数据,上线了杭州房地产经纪行业管理服务平台,进行线上监管。由于整治卓有成效,在11月25日的住建部会议上,杭州还做了交流发言。

  而最近链家董事长左晖的一封公开信上,称其愿景是让全中国数百万普通的房地产经纪人,每一位很“屌丝”的行业奋斗者,也能拥有属于自己的职业尊严。

  的确,在国内,房产中介这个行业,长期以来都存在许多“痛点”,很多人对中介评价不高,觉得素质良莠不齐,而执业的门槛以及行业的地位也不算高。那么在大洋彼岸,像电影《北京遇上西雅图2》里吴秀波饰演的美国房地产经纪人,有哪些不同之处呢?钱江晚报记者采访了几位在美国的浙江人,听他们讲讲美国房产经纪人的故事。

  这是一个受人尊重的职业

  买卖双方都有自己的经纪人


  在美国,房地产经纪人是一个相对受人尊重的职业,买卖双方分别有自己的经纪人,双方用自己的专业知识为客户争取最大利益,工作体面,收入高。

  Jessica是浙江人,几年前移民美国,在气候宜人的南加州圣地亚哥定居。2012年,当时美国受次贷危机影响,房价连年下跌,达到了一个低点,她决定出手买一套房子。

  在Jessica居住的小区里,就有一位年近70岁的资深房地产经纪人,平时大家见面的时候经常打招呼聊天。这位经纪人虽然已经处于退休的年龄,空的时候就去医院当志愿者,但有客户找上门时依旧会接经纪业务。于是Jessica委托她帮忙找合适的房子。

  在美国,待售的房子都会发布在住房资源共享系统上,房源对所有经纪人开放。不过待售房源也分好几种类型。比如open house,一般来说随时可以进去看房,房子里会有卖方经纪人接待看房者;有的房子里没有人,称为key call,房门钥匙通常放在大门上挂着的一个带电子锁的铁盒子里,需要买方经纪人拿电子钥匙打开盒子取出房门钥匙,然后开门带客人进去看。

  这里要说明的一点是,美国的持证房地产经纪人手里都有一个外观像遥控器一样的电子钥匙,在电子钥匙上输入不同密码,就可以取得房门钥匙,打开其代理区域内大多数房源的门。每套房源铁盒子的电子锁密码会在网络上每天更新,并且每次买方经纪人打开一套待售房源的电子锁,该房源的卖方经纪人手机上就会收到提示,显示是谁开的锁。这是大数据在二手房交易中一种非常便捷的运用。

  有一天,Jessica和经纪人看房时偶然路过一幢待售的open house,便转过去看房,结果就看中了。“其实每套房源的具体情况都是透明公开的,在网上都可以查到,比如房子的建造年代、买进卖出过几回、每次销售的价格是多少、维修情况等等,买房者自己做点功课都能了解到。”Jessica说,经纪人要做的主要是帮买家谈价格。不过因为美国楼市比较成熟,不像国内那么大起大落,因此杀价通常也不会太多。

  房价谈妥,相当于买家确定要买房子了,这时,买方经纪人会帮客户向户籍公司认真调查房源的产权和抵押情况,并联系专业机构做房屋状况检测,如果房屋的水、电、气和结构等有损坏或老化的,由房东出钱修复,该换的换,该修的修,保证房子交到买家手里时是完好的。“整个买房过程大概是一个半月,这位老经纪人的专业和敬业给我留下了很好的印象。”Jessica评价道。

  拿执照要考试还要通过FBI调查

  房产经纪人收入十分丰厚

  毕业于哥伦比亚大学的陈烁在纽约已经当了快两年的房地产经纪人,这份工作在他眼里是个“金饭碗”。“我学的是法律,临近毕业的时候,也为就业发愁。”陈烁说,一个朋友无心之言,让他燃起了当房产中介的念头,“与国内不同,在美国,房产中介是一件比较体面的工作。”

  陈烁介绍,在美国,房产中介也并非想当就能当的。美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试,合格后再通过美国联邦调查局的背景调查,签约经纪公司才颁发执照,取得房地产执照后才能从事经营活动。取得执照就叫做“执照地产经纪人”(licensed real estate agent),一般agent需要挂职在一家经纪公司。之后经过四年以上实践工作才可以拿到broker执照,这时才可以自己单独开经纪公司。

  不过,辛勤的付出也有丰厚的回报。在纽约,房屋交易的中介费全部由卖方承担,占房屋成交总价的5%~6%。中介费由买卖双方的经纪人分成,他们的挂职公司也要分走其中的10%~50%,具体由双方自行协定。以成交一套100万美元的公寓为例,经纪人个人到手金额通常为1万~5万美元左右。陈烁目前基本上能保持每月2~3单的成交,每月三五万美元的收入,远高于美国的平均水平。

  中介乱象少,客户忠诚度高

  很多经纪人选择干一辈子

  陈烁说,在美国的房地产市场,住房资源共享系统是核心。因为全社会的资源实现了共享,所以对经纪人个人的素质以及服务能力有很大的要求。“在国内,大家对中介还是挺抵触的,素质低、经常骚扰,甚至还有黑中介。”陈烁表示,在美国几乎不会出现这种情况,这边买卖双方一般都会委托给各自的中介经纪人,很少出现跳单情况,因此经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的,肯定会有回头客。

  “我认识一些资历较老的同行,在业内名气很大,不少客户买房、卖房都会找同一个中介,在这一行,资源的积累十分重要。”陈烁说。

  杭州我爱我家企划营销总监周包军前段时间去美国出差,碰到不少当地的中介同行,聊起中美房地产经纪人的差异,除了平均年龄的差异(美国房地产经纪人平均年龄大概是58岁左右),还有一点让他特别感慨。“在美国,好的房地产经纪人能够积累很多客户,因为美国很多小区没有物业,业主们入住后碰到一些居住上的麻烦事,通常会找当初的经纪人帮忙解决,特别是落脚到一个新的城市,经纪人能够通过自己的专业素质和经验帮助住户迅速熟悉这个城市,因此双方之间的关系会变得像朋友一样,互相信得过。而客户的忠诚度也很高,一般买卖过一次房子后,感觉不错的话,以后都会认准同一个经纪人买卖房子。经纪人即使老了干不动了,也可以子承父业,把自己的儿辈引荐给客户,儿辈经纪人光做做父辈积累下来的老客户生意,就够吃饱了。”周包军说。


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